채권 이 21% 폭락 하 자 부동산 회사 가 '붉 은 선' 을 밟 았 다.

부동산 에 대한 감독 과 관리 가 계속 되 고 있다. 광 둥, 심 천 등 지역 감독 부서 가 개인 경영 성 대출 이 규정 에 위반 하여 부동산 시장 에 들 어 가 는 조사 결 과 를 발표 한 후에 베 이 징 은 보 감 국 은 관련 부서 와 함께 전면적 인 자체 조 사 를 실시 하고 전문 적 인 검 사 를 실시 하 며 전문 적 인 감독 과 관리 조 치 를 제정한다.

부동산 업 체 에 대한 규제 가 아직 풀 릴 기미 가 보이 지 않 는 다.이런 배경 에서 자금 사정 이 좋 지 않 은 부동산 업 체 들 이 받 는 스트레스 는 짐작 할 수 있다.3 월 이후 투자 자 들 은 '스텔스 개발 업 체' 의 인기 스타 인 미 켈 롱 에 대해 발 로 투표 했다.

3 월 23 일 16 시 09 분 에 '20 메 이 케 이 롱 MTN 001' 은행 간 에 거래 가격 이 77.20 위안 으로 올 들 어 21.4% 하락 했다.이에 앞서 3 월 11 일 채권 은 한때 최저 65 위안 까지 떨 어 졌 다.3 월 2 일 에 홍 성 메 이 카 롱 의 또 다른 채권 인 '18 홍 성 가구 MTN 001' 이 가장 낮 았 을 때 75 위안 으로 떨 어 졌 다.

여러 개의 채권 이 투매 되 고 가격 이 떨 어 지면 서 홍 성 메 이 카 롱 기업 의 부채 율 이 높 은 기업, 경영 스트레스 가 배로 늘 어 나 는 곤경 이 드 러 났 다.1 월 29 일 홈 쇼핑 몰 선두 기업인 홍 성 메 이 카 롱 가 거 그룹 주식 유한 공사 (주식 코드: 601828, 이하 '메 이 카 롱') 는 2020 년 전염병 발생 에 대비 해 순이익 이 전년 동기 대비 56.0% 에서 61.8% 하락 했다 고 발표 했다.그 밖 에 그룹 부동산 분야 의 자회사 가 최근 몇 년 동안 대량으로 빚 을 낸 후에 부동산 기업 의 '세 개의 빨 간 라인' 중 하 나 를 밟 아 후속 융자 제한 을 받 는 압력 에 직면 했다.

부채 가 지속 적 으로 확 장 된 후에 메 이 카 롱 의 지주 회사 인 홍 싱 메 이 카 롱 지주 그룹 유한 공사 (이하 '홍 싱 메 이 카 롱 그룹') 의 부채 율 이 높 은 기업 이다.2020 년 9 월 말 까지 그 채무 총액 은 186.8 억 위안 에 달 했 고 4 할 이 넘 는 자산 은 담보 융자 로 사용 되 었 으 며 제한 자산 은 104.68 억 위안 에 달 했다.

2020 년 9 월 말 까지 메 이 케 이 롱 의 장부 에 있 는 화폐 자금 은 62.2 억 위안 에 불 과 했 고 1 년 기한 내 에 만 료 된 비 유동 부 채 는 무려 124.98 억 위안 에 달 했다. 게다가 36.64 억 위안 의 단기 부 채 를 더 하면 상환 부담 은 상상 할 수 있다.

3 월 17 일 에 혜 예 는 미 카 롱 의 장기 외환 발행인 의 위약 등급 (IDR), 고급 무 담보 등급 과 2022 년 에 만 료 된 3 억 달러 의 우선 어음 평가 등급 을 'BB +' 에서 'BB' 로 낮 추 었 다.장기 외환 발행인 의 위약 등급 전망 은 부정 적 이다.한 달 여 전부터 스 탠 더 드 푸 는 메 이 카 롱 발행인 의 신용 등급 을 'BB +' 에서 'BB' 로 낮 췄 다.

메 이 케 론 은 무려 910 억 에 달 하 는 투자 성 부동산 규 모 를 가지 고 있 으 며, A 주의 첫 번 째 지주 인 상업 유치 뱀 에 버 금 가 는 규모 이다. 그러나 이 '준우승' 의 생활 은 빠듯 하 다.

유동 부채 가 차지 하 는 비율 이 83% 에 달한다.

2020 년 9 월 30 일 까지 홍 성 메 이 케 론 은 자체 영업 매장 89 곳, 위원회 관리 매장 255 곳 을 운영 하 며 11 개의 가구 매장 을 전략 적 으로 협력 하여 운영 했다.최근 몇 년 동안 메 이 케 이 롱 은 세입 자의 안정 적 인 수입 을 벌 었 을 뿐만 아니 라 해당 도시 의 집 값 상승 으로 인 한 부동산 부가 가치 수익 도 나 누 었 다.

홍 성 메 이 카 롱 그룹 은 홈 플랫폼 메 이 카 롱 을 제외 하고 중요 한 업무 분야 가 부동산 개발 업무 이 고 홍 성 메 이 카 롱 이 상업 부동산 과 주택 개발 업 무 를 운영 하 는 중요 한 플랫폼 은 충 칭 홍 성 메 이 카 롱 기업 발전 유한 공사 (이하 '홍 성 기업 발') 이다.

공개 자료 에 따 르 면 2009 년 부터 홍 성 메 이 케 이 롱 은 부동산 개발 사업 에 진출 하기 시 작 했 고 가구 매장 경영 과 자체 주택 매장 설립 의 자원 장점 을 바탕 으로 가구 매장 부근 에서 일부 다른 상업 용 지 를 얻 었 으 며 수익 과 도시 구조 가 해마다 향상 되 고 있다.중앙 지 연구원 의 최신 통계 에 따 르 면 2020 년 홍 성 업 체 산하 상하 이 홍 성 메 이 케 룡 부동산 그룹 유한 공사 (이하 홍 성 부동산) 는 654.1 억 위안 의 판매 규모 로 59 위 를 차지 했다.

일부 업계 에 서 는 부동산 업 무 를 지속 적 으로 수혈 해 야 하기 때문에 홍 성 메 이 케 론 그룹의 부채 규모 가 급 격 히 늘 어 나 2020 년 9 월 말 까지 홍 성 메 이 케 론 그룹의 채무 총액 은 186.8 억 위안 에 이른다 고 밝 혔 다.

지속 적 으로 확 장 된 후에 홍 성 기업 이 발행 한 부채 율 은 이미 높 은 기업 이다.WIND 데이터 에 따 르 면 2020 년 6 월 말 까지 홍 성 기업 이 발행 한 부채 총액 은 877.4 억 위안 에 달 했 고 그 중에서 유동 부 채 는 725.02 억 에 달 했 으 며 비례 는 83% 에 달 했다.예 대금 을 제외 한 자산 부채 율 은 73.16% 에 달 했 고 70% 의 감독 홍 선 을 넘 었 다. 그 밖 에 그의 현금 부채 비율 은 1.0.8%, 순 부채 율 은 95.86% 에 달 했 고 홍 선 에 가 까 워 졌 다.

부동산 플랫폼 의 스타 기업 은 자신 이 공개 적 으로 융자 하 는 것 이 많 지 않 고 스타 메 이 카 롱 그룹 이 자금 을 제공 하 는 데 의존 하고 있다.연합 신용 등급 평가 보고서 에 따 르 면 2019 년 말 까지 홍 성 메 이 케 이 롱 그룹의 기타 미수 금 은 175 억 4300 만 위안 으로 연초 보다 5.36% 증가 했다. 주요 계 차관 및 거래 금 의 증가 로 인 한 것 이다. 다른 미수 금 금액 의 5 대 회사 의 기타 미수 금 비율 은 32.75% 로 모두 관련 기업 이 었 다. 그 중에서 4 개 는 모두 충 칭 홍 성 메 이 케 이 롱 기업 의 발전 에 있 었 다.회사 의 간접 지주 또는 지분 을 제한 하 는 관련 기업.

4 할 이 넘 는 자산 이 담보 되 거나 담보 되다

부동산 관련 업 무 를 지속 적 으로 융자 하기 위해, 스타 메 이 케 론 그룹 은 이미 빚 이 산 더미 처럼 쌓 여 있다.2020 년 9 월 말 현재 홍 성 메 이 케 론 그룹의 금 리 부채 규 모 는 909.8 억 에 이른다.연합 자신 관련 등급 평가 보고서 에 따 르 면 홍 성 메 이 케 론 그룹 은 1 년 이내 (1 년 포함) 의 이자 채무 규 모 는 353.04 억 에 달 하고 현금 단기 채 무 는 0.55 배 에 불과 하 며 현금 류 자산 은 단기 금 리 채무 에 대한 부채 정도 가 비교적 약 하 다.

그리고 막대 한 자산 을 이미 저당 잡 혔 다.홍 성 메 이 케 이 롱 그룹의 채무 발행 자료 에 따 르 면 2020 년 9 월 말 에 제 한 된 자산 장부 가 치 는 모두 104.68 억 위안 으로 전체 자산 의 41.07% 를 차지 하 며 순자 산 의 15.1.84% 를 차지 했다.제 한 된 자산 중 839.83 억 의 투자 성 부동산 이 담보 로 인해 제 한 된 것 을 포함 하고 173.63 억 의 재고 가 담보 담보 로 제 한 된 것 을 포함한다.

지난해 9 월 말 현재 홍 스타 메 이 케 론 그룹의 투자 성 부동산 총 규 모 는 993.28 억 원 으로 이 중 84.6% 의 투자 성 부동산 자산 이 제한 을 받 거나 자산 의 현금 화 능력 에 어느 정도 영향 을 미 친 다 는 뜻 이다.

메 이 카 롱 의 주식 상당 수도 저당 잡 혔 다.2020 년 9 월 1 일 까지 홍 성 메 이 카 롱 그룹 은 모두 메 이 카 롱 69.87% 의 지분 을 보유 했다. 그 중에서 47.43% 는 홍 성 메 이 카 롱 그룹 에 의 해 융자 에 사용 되 었 고 홍 성 메 이 카 롱 그룹의 실제 통제 자 는 차 건 흥 이 었 다.

레 드 스타 메 이 케 론 그룹 은 채무 만기 상환 압력 을 완화 하기 위해 지난 3 월 10 일 2021 년 사 채 (1 기) 를 발행 해 30 억 위안 을 모 았 다.채권 모집 설명서 에 따 르 면 이번 기 채권 모집 자금 은 청 약 비용 등 관련 비용 을 공제 한 후 모두 사 채 상환 에 사용 할 예정 이다.

최근 1 년 간 미 케 론 은 부채 발행 과 비공 식 주식 발행 을 통 해 다가 오 는 부채 상환 압력 을 완화 하 는 일이 빈번 해 졌 다.이 가운데 37 억 위안 의 주식 추가 방안 은 올해 3 월 1 일 에 증권 감독 위원회 에서 심 사 를 통과 했다.투자 자 를 안정 시 키 기 위해 홍 성 메 이 케 론 은 두 가지 큰 방법 을 내 놓 아 홍 성 메 이 케 론 그룹 산하 두 개 회 사 를 분리 상장 할 계획 이다. 도시 종합 체 및 상업 쇼핑 센터 의 건설, 상업 유치, 운영 을 담당 하 는 에 게 해 상업 계획 은 10 월 에 120 억 - 150 억 위안 으로 향 항 에 상장 할 계획 이다. 자동차 생산 라인 설계 업 체 동풍 설계 원 유한 공 사 는 90 억 - 100 억 위안 으로 평가 할 전망 이다.원 출시.

3 월 10 일 에 2021 년 회사 채권 (1 기) 을 성공 적 으로 발행 하여 30 억 위안 의 자금 을 모 은 후에 37 억 위안 이 순조롭게 자금 을 모 으 면 홍 성 메 이 케 이 롱 그룹의 단기 채무 상환 부담 이 크게 완화 되 고 소속 두 회사 가 성공 적 으로 분할 상장 하면 채무 상환 부담 을 완화 할 것 이다.

전염병 상황 의 충격 에서 벗 어 나 또 부동산 통 제 를 당 하 다.

지난해 전염병 의 영향 으로 미 카 롱 의 실적 이 떨 어 졌 고 2020 년 3 분기 까지 홍 성 미 카 롱 의 쇼핑 몰 수입 은 약 19% 줄 었 다.실적 예고 에 따 르 면 메 이 케 이 롱 은 2020 년도 상장 사 주주 에 속 하 는 순이익 17 억 11 만 위안 에서 19 억 7100 만 위안 으로 전년 동기 대비 56.0% 에서 61.8% 감소 했다.

올 해 는 이미 전염병 충격 의 그늘 에서 벗 어 나 소비 수요 가 완화 되 기 시 작 했 지만, 올 해 는 각 지역 의 부동산 가격 조정 이 회사 경영 에 불확실 성 을 가 져 올 것 으로 보인다.

기 존의 데 이 터 를 보면 매번 부동산 디 버 깅 의 힘 은 가구 판매 업 에 타격 을 줄 것 이다.예 를 들 어 2016 년 11 월 이후 각 지역 에서 부동산 통제 정책 을 빈번히 발 표 했 고 부동산 시장 은 현저히 감소 했다. 2017 년 에 전국 규모 이상 의 건축 자재 매장 의 누적 매출 은 9173.70 억 위안 으로 전년 대비 22.60% 감소 했다.

올해 들 어 부동산 통 제 를 많이 했 고 연합 신용 등급 평가 보고서 에 따 르 면 '부동산 이 잘 리 지 않 는 다' 는 포 지 셔 닝 아래 건축 자재 주택 시장 은 아직도 비교적 큰 부담 에 직면 하고 있다.전체적으로 말 하면 메 이 케 이 롱 은 2020 년 까지 3 분기 의 순 이익률 이 50.04% 에 달 했 고 이윤 창 출 능력 은 여전히 강하 다.

대량 분 양 가능 부동산 사업 도 판매 대금 을 지속 적 으로 가 져 올 것 이다.2020 년 9 월 말 까지 홍 성 메 이 케 이 롱 그룹 은 프로젝트 의 전체 판매 면적 이 364.62 만 평방미터 이 고 이미 계약 을 체결 한 판매 면적 은 337.86 만 평방미터 이 며 평균 적 인 탈 화 율 은 92.66% 이다.건설 프로젝트 에 판 매 될 수 있 는 면적 은 724.63 만 평방미터 이 고 추 후 판매 대금 도 현금 흐름 을 지속 적 으로 보충 할 것 이다.

그러나 연합 신용 등급 평가 보고서 에 따 르 면 회사 의 36.92% 의 토지 비축 은 3, 4 선 도시 에 위치 하고 일부 3, 4 선 도시 에 경제적 기반 이 약 하고 인구 의 유출 과 부동산 공급 이 수 요 를 초과 하 는 등 현상 이 존재 하 므 로 탈 화 압력 에 직면 할 수 있다.

투자 성 부동산 평가 법 또는 실적 변동 심화

수많은 상가 물 가 를 소유 하고 있 기 때문에 메 이 케 이 롱 은 투자 성 부동산 규모 가 가장 큰 A 주 '지주' 를 여러 해 동안 연임 한 적 이 있다. 그러나 지난해 9 월 말 까지 메 이 케 이 롱 의 투자 성 부동산 규 모 는 910 억 으로 투자 유치 뱀 구 973 억 의 투자 성 부동산 에 버 금 가 는 규모 다.

메 카 롱 이 보유 하고 있 는 910 억 의 투자 성 부동산 이 전체 자산 의 70% 를 차지 하 는 것 은 회사 의 중요성 을 말 할 필요 도 없다.그러나 이런 자기 소유 주택 시장 은 공평 타당 한 가치 법 에 따라 평가 하고 시장 에서 재 기 를 조작 하 는 것 으로 의심 을 받 았 다. 그 중에서 80% 가 넘 는 투자 성 부동산 은 이미 저당 잡 혀 융자 를 받 았 기 때문에 이 부분의 자산 은 현금 으로 바 꾸 기 가 비교적 어렵다.

회계 준칙 에 따 르 면 투자 성 부동산 의 정산 근 거 는 두 가지 가 있 는데 하 나 는 역사 원가 법 이 고 하 나 는 공평 타당 한 가치 법 이다.역사 원가 법 은 구 매 또는 건설 원가 에 따라 입 금 했 으 며, 일반적인 부동산 정산 방식 과 마찬가지 로 매월 감가상각 을 하고, 공평 타당 가치 법칙 은 감가상각 을 계산 할 필요 가 없다.

A 주 상장 회사 가 보편적으로 원가 법 에 따라 투자 성 부동산 을 평가 하 는 것 과 달리 메 이 케 론 은 공평 타당 한 가치 법 에 따라 평가 하 는 것 을 선택한다. 똑 같이 쇼핑 센터 를 운영 하 는 하 이 닝 피 성, 소상 품 성, 경 방 성 등 투자 성 부동산 은 모두 원가 법 에 따라 평가 된다.공정 가치 법 평가 의 가장 큰 장점 은 집 값 상승 에 이득 을 볼 수 있 고 감가상각 도 할 필요 가 없다 는 것 이다. 집 값 이 상승 하 는 통로 에 있 기 때문에 메 이 케 론 은 해마다 평가 절상 의 이윤 을 얻 을 수 있다.지난해 3 분기 까지 미 켈 롱 의 투자 성 부동산 가치 상승 수익 은 3 억 79 만 위안 이 었 다.

2019 년 메 카 롱 의 투자 성 부동산 공평 가치 변동 수익 은 16.01 억 위안 으로 회사 이윤 총액 에서 차지 하 는 비례 는 25.8% 였 다.2017 년, 2018 년 의 점유 율 은 심지어 30% 를 넘 었 다.이 를 통 해 알 수 있 듯 이 집 값 상승 주기 에 공평 타당 가치 의 변동 은 메 이 케 론 에 많은 실적 을 기 여 했 지만 메 이 케 론의 비정상적인 손익 이 비교적 크다. 회사 의 비 순이익 은 순이익 에서 차지 하 는 비례 가 장기 적 으로 50% - 70% 까지 낮 고 실적 의 변동 위험 이 비교적 크다.

집 값 하락 압력 이 나타 나 면 메 이 케 론의 투자 성 자산 의 공평 한 가치 변동 도 실적 에 영향 을 미 칠 수 있다.