「キャピタルキャッチャー」恒大の新獲物：房車宝は貝殻神話を再現できるか？

2020年を遡ると、「貝殻上場」は中国の不動産業界におけるハイライト事件の一つであるべきだ。

貝殻が発売される前や発売初期には、この「住宅取引とサービスの統合プラットフォーム」がこのように資本市場にもてはやされることを予想する人はあまりいなかった。3回にわたって相場を引き上げた後、貝殻は2020年8月13日に正式に鐘を鳴らし、発売初日の時価総額は422億1300万ドルに達し、その後は上昇を続け、現在までに貝殻の時価総額は777億8000万ドルに達し、「碧万恒」などの大手住宅企業を秒殺した。

これは高い住宅企業たちにとって衝撃的な転覆だった。万科の2020年年次総会で、万科取締役会長の郁亮氏は自発的に貝殻が万科に与える啓示に言及した。貝殻は不動産業界が在庫競争に入った際、万科の業界横断学習の対象の一つである。恒大グループ取締役局の許家印主席はさらに遠くに行き、「貝殻を学ぶ」ことで、彼は真に金と銀のようにやった。

2020年12月30日、許家印は正式に房車宝グループを設立し、傘下の3つの部門を発表した：房車宝全国民仲介プラットフォーム、房車宝プラットフォーム、房車宝SaaS管理プラットフォーム、業務は新築住宅、中古住宅、新車、中古車取引、及び内装住宅、自動車ユーザーサービスを含む。

プラットフォームアーキテクチャと業務部門から見ると、住宅車宝は貝殻を全面的に対称している。住宅車宝の将来の道のりも、率直で明るい。それは包装上場であり、兆元の時価総額である。不動産取引はいいコースで、貝殻の玉も前にある。しかし問題は、貝殻の後、58、住みやすさにも力を入れており、ライバルが林立する市場の中で、住宅車の宝はどのように異軍に突起しているのだろうか。

リバースチャネル

房車宝が許家印の「明珠」になったのも、最初はすべて上場のためにダッシュしたわけではなかった。上場という遠大な目標を達成する前に、住宅車宝の誕生には現実的な理由がある。

恒大都市のマーケティング担当者の感想には代表的なものがある。「私たちが入る前に、ルートはすでに市場を占有していた。私たちには顧客資源がなく、小都市で家を売るのは受動的だった。相場が悪く、家を売るのはルートに依存しており、彼らはまだポイントを上げ続けており、試算すると、ほとんどお金を稼ぐことができなかった」。

21世紀の経済報道記者が複数の開発者マーケティング関係者から聞いたところによると、貝殻を例にとると、一線都市の2-3%、二線都市の5%、三四線の7%など、地域によって異なるプロジェクトタイプに基づいてチャネル料金を価格設定するが、固定されていない。具体的には各プロジェクトを見なければならない。

現実的には、不動産産業はすでに一般業界に復帰し、不動産企業の利益率はさらに低下し、不動産企業の利益は以前ほど大きくない。億翰シンクタンクによると、2020年6月末現在、EH 50の住宅企業の平均純利益率は13.35%で、2019年同期比3.76ポイント低下した。

この背景には、高額なチャネル費用が利益を再侵食し、手をこまねいている開発業者はいない。

「私はとても儲けやすいと思います。私は疲れて10%稼いだだけで、代建も5%の管理費しかありません。あなたのルートは私にお客さんを連れてきて2～5%で、次はルートを作るのは理解できると思います」と、TOP 30の住宅企業の本部販売責任者は21世紀の経済報道記者に話した。

情勢はかえって追い詰められ、開発者がルートに宣戦布告するのは理にかなっている。

万科、碧桂園、保利などの大手住宅企業は、いずれも独自のルートを構築する計画があり、万科の「選択しやすい」オンラインプラットフォームは最近動作が頻繁になっている。碧桂園には株式仲介機構の動きがある：2020年12月28日、合富光輝が公告を発表し、China-net Holding Ltd.、碧桂園物業香港一致行動協定の下の要約はすでに完成し、これで碧桂園サービスは1億1000万香港ドルの出資契約を完了した。

しかし、恒大の声量は同業者よりも大きいことは明らかだ。

恒大が「全軍出撃」を選んだのは、利益に対してより厳しい要求があることと関係があるかもしれない。恒大財務諸表を見ると、その利益表現は同業者よりも見劣りしている。恒大の2020年中間報によると、2020年6月末現在、中国恒大は毛利666億8000万元、粗利益率25%、純利益は147.6億元で、純金利はわずか5.5%で、住宅企業の平均水準をはるかに下回っている。

景暉シンクタンクの胡景暉首席経済学者は21世紀の経済報道記者に対し、現在のチャネル費用は大規模に引き上げられており、恒大（のやり方）は理解でき、自身が資金を迅速に回収するには、値下げ販売の利益率が低く、これだけ高いチャネル費用を支払うと、「1つ売って1つ弁償する」という結果になる可能性があると分析した。

1度の主役は恒大の戦いで、烈烈に鳴り響いた。その戦略のトップは、大規模な買収仲介から始まった。

恒大側が2020年12月30日に提供したデータによると、房車宝グループは恒大と全国152の仲介機関によって2020年下半期に再編され、不動産、自動車のオンライン・オフラインの全ルート取引プラットフォームを構築し、世界最大規模で最強のインターネット科学技術サービスグループを構築した。現在、房車宝グループの年間取引規模は1兆2000億元で、オフラインの店舗は30635店に達している。

買収仲介

半年間で152の機関、3万の店舗、恒大の攻防は迅速かつ迅速だった。

この新しい分野では、恒大は依然としてその奥の手を祭っている。感動できる仲介機関はわずかだ。

21世紀の経済報道記者が獲得した住宅車宝門店の協力メカニズムによると、仲介店が住宅車宝に加盟することで、都市のエネルギーレベルに応じて5 ~ 20万元の上場オプション分配額、5 ~ 8万元の増資現金額、5年以内に10万元の最高借入額を獲得することができる。その中で、店舗の増資金は投資店舗の発展に使われ、後期には返還される必要はありません。

大手仲介プラットフォームで加盟を担当しているある人は、「車の宝のモデルは、主に「お金を壊す」ことだと指摘し、「一般的な店には、特に魅力がない。多くの加盟店の店では、お金が足りないのではなく、ブランドと人力だ」と指摘した。

胡景暉氏も、店の東方がプラットフォームを選択する際に考慮したのは「賦能」の問題にほかならず、この角度から言えば、住宅車宝は「比較的虚しい」と分析した。「第一に、房車宝は新しいものであり、現在はまだあまりブランドの影響力がない。第二に、重要な流量であり、現在最大の流量は58、貝殻の手にある。第三に、房車宝はまだ強力なソフトウェアサポートを備えていない」。

この発言は、住宅車宝の協力メカニズムの中で対応する答えを見つけることができる。房車宝は協力メカニズムの中で、「私はあなたにお金をあげて、あなたは私に流量資源をあげて、私はあなたのお金を必要としませんが、あなたは管理に従い、私たちは一緒に上場します」と書いている。言下の意味では、住宅車の宝は仲介機関に流量をもたらさず、かえって流量の取り入れ方になった。

お金が実力のある店の東方を動かすことができない以上、房車宝は強大なエネルギーを与えることができなくて、房車宝と統一同盟したいのは誰だろうか。

住宅車宝の現在の持ち株会社と複数の仲介業者の分析を総合すると、大概は次のように分類できる。1つは貝殻の強さを嫌うこと、もう1つは恒大なルート側であり、彼ら自身が恒大なビルを代理すること、もう1つは、複数の自営ブランドがあり、メインブランドは加盟システムのほか、サブブランドは房車宝に加入し、「筋骨を傷つけず、基礎を動かさない」。

武漢の店東は21世紀の経済報道記者に、市場には貝殻の中に貝殻を擁護する2つの声があると伝えた。もう1つは、プラットフォームが多くなってから私たちにとって良い現象だと感じて、貝殻にコントロールされたり、誘拐されたりすることはありません。貝殻のプラットフォーム代が高すぎて、住みやすくて、車の宝は象徴的に少し収められて、加盟を選ぶことができます。

啓信宝のデータを見ると、恒大の現在の持ち株の仲介機関の多くは恵州、中山、揚州などの三四線都市に集中しているが、二線都市や省都都市では、発言権の大きい仲介ブランド主の多くはあまり加盟意欲がなく、房車宝と協力しても保留している。

提供できるケースは、直営店と加盟店1400以上の仲介ブランド「マヤハウス」を持ち、その創始者である李努力氏が2019年に新たに「住宅基地」ブランドを設立したことで、前者は独立したブランドで、後者は住宅車宝のシステムに組み込まれている。

「これらの仲介業者はすべて『地頭蛇』で、彼はメインブランドまたは直営ブランドを自分のままにして、それから加盟ブランドは房車宝と協力して、ついでに恒大な住宅源を作って売って、メイン業界に影響しません」と胡景暉氏は指摘した。

兆ケーキ

許家印の青写真の中で、住宅車宝の発売は非常に重要なマイルストーン計画である。

房車宝の目標は、2021年に2兆推定値、2022年に4兆推定値、2023年に6兆推定値を達成し、2024年に上場を実現することであるが、房車宝の現在の自分に対する推定値は、677億元である。

今回の大胆な推測も、全く根拠がないわけではない。シェル、中国最大の「住宅取引とサービスの統合プラットフォーム」、現在の時価総額は800億ドルに迫っており、住宅車宝が既定の経路に沿って拡張すれば、成功できる確率も存在しないわけではない。

しかし、貝殻の高市場価値のパスワードは、単純に簡単なプラットフォームを構築し、直接的に仲介ルートを編集することができるものではないかもしれない。そうでなければ、私は私の家、住みやすさ、家の多さなどのプラットフォーム型企業を愛しています。市場価値の表現においても、貝殻が多すぎることはありません。実際には、この業界には貝殻が1つしかありません。

名前をつけたくない不動産証券会社のアナリストは、21世紀の経済報道記者に、貝殻はプラットフォーム化されたインターネット会社であり、インターネットによる評価ではPSを使用しており、評価値が高いと伝えた。残りの企業はインターネットプラットフォーム企業としては十分な規模ではありません。また、インターネット業界は一般的に70:20:10の市場シェアを第1、第2、その他のプレイヤーに与えているので、勝者が食べていれば、トップの推定値は高くなります。

貝殻の壁はそれだけではない。万科年次総会での思考と共有のように、貝殻が万科に与えた啓示は、一般的に見える仲介代理業で伝統を打破し、「デジタルビル辞書」で業界製品を再定義して、電話販売をキャンセルして業界サービスを再構築し、最終的には業界伝奇のような、貝殻のビジネスモデルに逆行し、多くの投資家が信頼票を投じた重要な理由である。

ある証券会社の副総裁も、貝殻が注目される理由は、貝殻のビジネスモデル、成長予想が他のいわゆる「プラットフォーム型」会社とは異なり、オフライン店舗、ビジネスモデル革新、技術が最も価値のある場所だと考えている。

様々な関所が前にあり、房車宝は貝殻に挑戦して、新しい蛇口になることができますか。

住宅車宝に残されたチャンスは、貝殻が十分に強くても、不動産取引は依然として「青い海」業界であることだ。恒大首席経済学者の任沢平氏の試算によると、中国の住宅不動産の2018年の時価総額は321兆元で、米国の2.4倍に相当する。その中で毎年6万元以上の価値のある住宅が手を替え、12-13兆元の新築住宅が売れ、さらに賃貸住宅を含めると、年間25兆元の成約額の大市場となる。

貝殻はこの市場の中で、他のブランドに「独占」されているが、そのシェアは4分の1にも満たない。中信建投のデータによると、2019年の中古住宅市場と新築住宅市場における貝殻の市場占有率（GTV口径）はそれぞれ19.4%と5.4%で、これが住宅車宝が攻略できる砦かもしれない。

複数の仲介ブランドのオーナーや店の関係者は、車宝が市場シェアを奪う鍵は仲介業者を迅速に買収することではなく、より良いサービス体験、より優れた従業員を提供できるかどうかにあると考えており、「サービス体験の角度からルートを再構築できれば、（出世する）可能性もある」と話している。

しかし、恒大が業界全体の感想を高めることができても、その市場空間は必ずしも大きくなるとは限らない。恒大房車宝の壮大な青写真の下で、他の住宅企業はすでに忌避し始めている。

TOP 3の住宅企業のマーケティング担当者は、21世紀の経済報道記者に、「それはもちろん（住宅車の宝を使う）ことはありません。不動産会社は排他的で、他の家のルートを使うことはありません」と話した。

「開発者の背景があれば、仲介業者に行って、自分の新しい家を売るのは間違いありません。しかし、もし車の宝が他のものを売るなら、人はきっとやらないし、あなたとは協力しません。あなたが他の人の家を売るには、住宅源からそれは困難であり、これはどの開発業者のバックグラウンドの仲介会社でもこの問題に直面します」と胡景暉氏は指摘した。

これが住宅車の宝の拡張の手かせだ。房車宝は開放的なプラットフォームを構築しようとしているが、今でも房車宝プラットフォームは恒大な住宅源の天下である。

成約促進を目的とした仲介機関にとって、住宅車宝はブースだけでなく、荷物を持ち込む能力を証明する必要があります。